家を建てる前に知っておきたい「地盤」の話｜地盤調査・改良の費用と必要性

地盤調査とは？なぜ必要なのか

地盤調査とは、文字通り「土地の地盤がどれくらい強いのか」を調べる調査のことです。専門的には、地盤の支持力（建物の重さを支える力）や沈下の可能性を科学的に測定します。

地盤調査は法律で義務づけられている

実は、2000年の建築基準法改正により、地盤調査は事実上必須となっています。正確には「地盤の許容応力度を確認すること」が義務付けられており、そのためには地盤調査が必要になるのです。

つまり、地盤調査をせずに家を建てることは、法律上も問題があるということ。住宅ローンを組む際にも、地盤調査報告書の提出を求められるケースがほとんどです。

地盤調査をしないとどうなる？

地盤調査をせずに（または不十分な調査のまま）家を建ててしまうと、次のようなリスクがあります。

• 不同沈下のリスク：建物が不均等に沈み込み、傾いてしまう現象。一度傾くと修復は極めて困難で、多額の費用がかかります
• 建物の損傷：壁にひび割れが入る、ドアや窓が開閉しにくくなる、床が傾くなど、建物本体にダメージが出ます
• 資産価値の低下：地盤に問題がある家は売却が困難になり、資産価値が大きく下がります
• 地盤保証が受けられない：適切な地盤調査をしていないと、万が一の際の保証も受けられません

地盤調査の3つの方法と費用相場

地盤調査にはいくつかの方法がありますが、住宅建築で主に使われるのは次の3つです。それぞれ特徴と費用が異なるので、自分の土地にどの方法が適しているか理解しておきましょう。

1. スウェーデン式サウンディング試験（SS試験）

住宅の地盤調査で最も一般的な方法です。先端がスクリュー状になった棒（ロッド）に重りを載せて地面に回転させながら貫入させ、その抵抗から地盤の強度を推定します。

2. ボーリング調査（標準貫入試験）

地面に穴を掘りながら、一定の重さのハンマーで鉄の棒を打ち込み、30cm貫入するのに何回打撃が必要かを測定します。「N値」という数値で地盤の強度を表します。

3. 表面波探査法

地表で人工的に振動を起こし、その波の伝わり方から地盤の硬さを測定する方法です。比較的新しい調査方法で、環境への影響が少ないのが特徴です。

地盤調査の結果の見方｜どこを確認すればいい？

地盤調査を実施すると、「地盤調査報告書」が提出されます。専門用語が並んでいて難しく感じるかもしれませんが、押さえるべきポイントは実はそれほど多くありません。

N値（エヌち）とは

N値とは、地盤の硬さを示す最も基本的な指標です。ボーリング調査で測定される数値で、「30cm打ち込むのに何回打撃が必要か」を表します。

ただし、N値だけで判断するのではなく、以下のポイントも総合的に確認することが重要です。

支持層の深さ

「支持層」とは、建物の重さをしっかり支えられる硬い地層のことです。この支持層が地表からどのくらいの深さにあるかが、地盤改良の必要性や工法選定に直結します。

総合判定を確認する

地盤調査報告書の最後には、「総合判定」として以下のような結論が記載されています。

この総合判定が最も重要です。ただし、1社の判定だけでなく、可能であればセカンドオピニオンを取ることもおすすめします。調査会社によって判定が分かれることもあるためです。

地盤改良工事が必要になるのはどんなとき？

地盤調査の結果、地盤が建物を支えるのに十分な強度がないと判定された場合、地盤改良工事が必要になります。では、具体的にどんな土地で地盤改良が必要になるのでしょうか。

地盤改良が必要になりやすい土地の特徴

1. 昔、田んぼや沼地だった土地
田んぼは水を溜めるために作られているため、もともと地盤が弱い場所です。埋め立てても、元の地盤が軟弱であれば改良が必要になります。古い地図（昔の航空写真など）で確認すると、過去の土地利用が分かります。

2. 川や海の近く、低地
水辺に近い土地は、地下水位が高く、軟弱な地盤であることが多いです。特に河川の氾濫原や海抜の低い埋立地は要注意です。

3. 盛土をした土地
斜面を削って造成した土地や、谷を埋めて平らにした土地は、盛土部分の締固めが不十分だと沈下のリスクがあります。造成後すぐに建てる場合は特に注意が必要です。

4. 軟弱な粘性土がある土地
粘土質の柔らかい地層（軟弱粘性土）がある土地は、建物の重さでゆっくりと沈んでいく「圧密沈下」が起こりやすくなります。

5. 地下水位が高い土地
地下水位が高いと、地盤の支持力が低下します。雨が降ると地盤がぬかるむような土地は要注意です。

地域による傾向

統計的に見ると、地盤改良が必要になる確率は地域によって大きく異なります。

• 地盤改良が必要になりやすい地域：東京湾岸、大阪湾岸、名古屋周辺、新潟平野、関東平野の低地部など
• 地盤改良が比較的不要な地域：山間部、台地上、岩盤が浅い地域など

地盤改良工事の種類と費用相場

地盤改良工事には、大きく分けて3つの工法があります。地盤の状態や建物の重さ、支持層の深さによって、適切な工法が選ばれます。

1. 表層改良工法（浅層混合処理工法）

軟弱な地盤が比較的浅い場合（深さ2m程度まで）に採用される工法です。表層の土とセメント系固化材を混ぜ合わせて地盤を固めます。

2. 柱状改良工法（ソイルセメントコラム工法）

軟弱な地盤が深さ2〜8m程度の場合に採用される工法です。セメント系固化材を注入しながら土と混ぜ合わせ、地中に柱状の固い杭を作ります。

3. 鋼管杭工法（小口径鋼管杭）

支持層が深い場合（8m以上）や、重量のある建物を建てる場合に採用される工法です。鋼製の杭を支持層まで打ち込みます。

地盤改良費用を抑えるためにできること

地盤改良は必要なら必ずやるべきものですが、工夫次第で費用を抑えられる場合もあります。ここでは、実践的なコストダウンの方法をご紹介します。

1. 土地選びの段階で地盤を意識する

最も効果的なのは、最初から地盤の良い土地を選ぶことです。土地探しの段階で以下のポイントをチェックしましょう。

• 古い地図で過去の土地利用を確認する（図書館や国土地理院のサイトで閲覧可能）
• ハザードマップで地盤の液状化リスクを確認する
• 周辺の住宅で地盤改良が必要だったか、不動産会社や近隣住民に聞いてみる
• 台地や高台など、地盤が良好とされるエリアを優先する

2. 地盤調査を土地購入前に実施する

理想的なのは、土地の売買契約を結ぶ前に地盤調査を実施することです。ただし、他人の土地で勝手に調査はできないため、売主や不動産会社と交渉が必要になります。

「停止条件付き売買契約」という方法もあります。これは、「地盤調査の結果が良好であれば契約成立」という条件を付ける契約方法です。地盤改良に多額の費用がかかることが分かった場合、契約を白紙に戻せるメリットがあります。

3. 建物の配置や基礎形式を工夫する

地盤の状態が場所によって異なる場合、建物を配置する位置を工夫することで、地盤改良の範囲を減らせることがあります。

また、基礎の形式（ベタ基礎か布基礎か）によっても、必要な地盤の強度が変わります。設計者とよく相談して、最適な組み合わせを検討しましょう。

4. 建物を軽量化する

建物が軽ければ、地盤に求められる強度も下がります。例えば、以下のような工夫が考えられます。

• 3階建てではなく2階建てにする
• 重量鉄骨造ではなく木造にする
• 屋根材を瓦ではなく軽量な金属屋根にする

ただし、耐震性能や居住性を犠牲にしてまで軽量化するのは本末転倒です。バランスが大切です。

5. 複数の業者から見積もりを取る

地盤改良工事の費用は、業者によって30%以上変わることも珍しくありません。可能であれば3社以上から相見積もりを取りましょう。

ただし、安ければいいというものではありません。施工実績や保証内容もしっかり確認することが重要です。

6. 地盤改良が不要な工法を検討する

近年、「地盤改良不要」を謳う基礎工法も登場しています。例えば、「免震基礎」や「浮き基礎」といった特殊な基礎を採用することで、地盤改良をせずに建築できる場合があります。

ただし、これらの工法は特殊で実績も限られているため、採用する際は慎重に検討する必要があります。長期的な維持管理やリスクも含めて、構造設計者とよく相談しましょう。

よくある質問｜地盤に関する疑問を解決

Q1. ハザードマップを見れば地盤の良し悪しは分かる？

ハザードマップは参考にはなりますが、それだけで判断することはできません。

ハザードマップが示すのは、主に液状化リスクや浸水リスクなど、災害時の危険性です。これらは地盤の状態と関連はありますが、イコールではありません。液状化リスクが低い土地でも、建物を支える強度が不足している場合もあります。

あくまで土地選びの参考資料の一つとして活用し、最終的には必ず地盤調査を実施しましょう。

Q2. 隣の土地は地盤改良が不要だったのに、なぜうちは必要なの？

わずか数メートルの距離でも、地盤の状態は大きく変わることがあります。

特に以下のような場合、隣接地でも地盤の状態が異なることがよくあります。

• 盛土と切土の境界付近
• 昔の水路や池の跡が一部だけかかっている
• 造成時期が異なり、盛土の締固め状態が違う
• 地下の地層の境界線上にある

また、建物の重さが違えば、求められる地盤の強度も変わります。隣が軽い平屋で自分が2階建てであれば、地盤改良の必要性も変わってきます。

Q3. 地盤保証は必要？どこまでカバーされる？

地盤保証は必ず付けることを強くおすすめします。

地盤保証とは、適切な地盤調査と必要な改良工事を行った上で、万が一地盤の不具合で建物が損傷した場合に、修復費用を保証してくれる制度です。

一般的な地盤保証の内容：

• 保証期間：10年〜20年
• 保証金額：最大5,000万円程度
• 対象：地盤の不同沈下による建物の損傷

保証費用は数万円程度かかりますが、万が一のリスクを考えれば、必要経費と言えます。ハウスメーカーや工務店が標準で付けてくれる場合も多いので、必ず確認しましょう。

Q4. 築年数が経った後でも地盤沈下は起こる？

はい、建築後数年〜十数年経ってから沈下が発覚するケースもあります。

特に「圧密沈下」という現象は、建物の重さで粘性土の地盤がゆっくりと沈んでいくもので、数年から数十年かけて進行することがあります。

ただし、適切な地盤調査と必要な改良工事を行っていれば、こうしたリスクは大幅に減らせます。だからこそ、最初の地盤調査が非常に重要なのです。

Q5. 地盤改良をすると、将来土地を売るとき不利になる？

適切に行われた地盤改良は、むしろプラス評価になることが多いです。

地盤改良をせずに軟弱地盤のままにしておく方が、将来的なリスクとして敬遠されます。ただし、セメント系の改良（表層改良や柱状改良）の場合、将来的に土地を更地に戻す際の撤去費用が問題になることはあります。

鋼管杭工法であれば、杭の撤去も比較的容易です。将来の土地売却を視野に入れている場合は、このあたりも考慮して工法を選ぶと良いでしょう。

Q6. 地盤改良の工事中、近隣への影響はある？

工法によっては、騒音や振動が発生します。

特に鋼管杭工法は杭を打ち込む際に大きな音と振動が出ます。住宅密集地では近隣への事前説明と配慮が必要です。表層改良や柱状改良は比較的静かですが、工事車両の出入りなどはあります。

施工業者と相談して、近隣への挨拶や工事時間の調整など、トラブル防止の対策をしっかり行いましょう。

まとめ｜地盤調査は”保険”として考えよう

地盤調査や地盤改良工事は、「できればやりたくない出費」と感じる方も多いかもしれません。確かに、数十万円から場合によっては100万円以上かかる費用は、決して小さくありません。

しかし、視点を変えてみてください。地盤調査と必要な改良工事は、家を建てる上での「保険」なのです。

不同沈下で家が傾いてしまった場合、修復には数百万円から場合によっては建て替えレベルの費用がかかります。その精神的・経済的ダメージは計り知れません。それに比べれば、事前に地盤をしっかり調査し、必要な対策を取ることは、むしろ賢明な投資と言えるでしょう。

家づくりで後悔しないために

この記事でお伝えしたかったポイントを改めてまとめます。

家づくりでは、間取りやデザイン、設備など、目に見える部分に意識が向きがちです。しかし、本当に大切なのは「目に見えない部分」——つまり、地盤や基礎、構造といった家の土台となる部分です。

地盤調査をしっかり行い、必要であれば適切な改良工事を実施することで、安心して長く住める家を実現できます。初期費用は確かにかかりますが、それは家族の安全と財産を守るための、かけがえのない投資なのです。

土地を購入する前、建築会社と契約する前に、ぜひこの記事の内容を思い出してください。そして、地盤についてしっかりと確認し、納得のいく家づくりを進めていただければと思います。

あなたの家づくりが、安全で安心できるものになることを心から願っています。