固定資産税は築年数で下がる？木造・鉄骨・RC造の「経年減点」をわかりやすく解説

固定資産税の「建物評価額」はどうやって決まる？まず基本を整理する

固定資産税は、土地と建物それぞれの「評価額（課税標準額）」に税率（標準税率1.4%）を掛けて計算されます。このうち建物の評価額は、市区町村が3年ごとに行う「評価替え」で見直されます。

建物の評価額は「再建築価格方式」で算出されます。簡単に言うと、「今その建物を新たに建て直したらいくらかかるか（再建築費）」を基準に、そこから経年劣化による価値の低下分を差し引いて求める方法です。この「経年劣化による価値の低下」を数値化したものが「経年減点補正率」です。

計算式で示すと、建物の評価額＝再建築費×経年減点補正率、というイメージになります（実際にはこれ以外にも損耗の状況などを考慮する補正がありますが、基本の考え方はこうです）。

ここで重要なのは、「再建築費」自体も時代によって変わるという点です。建築コストは近年大幅に上昇しており、新築時より古くなっているはずなのに、評価替えのタイミングで評価額が上がることもあります。「築年数が経ったのに固定資産税が下がらない、むしろ上がった」という声を聞くことがありますが、これは再建築費の上昇が経年減点の効果を上回った結果です。

つまり、固定資産税の建物評価額は「築年数だけで単純に下がるわけではなく、再建築費の変動と経年減点補正率の両方で決まる」という点を、まず頭に入れておく必要があります。

経年減点補正率とは何か？構造ごとに「下がり方」が違う理由

経年減点補正率は、建物の構造種別ごとに国が定めた「年数に応じた価値の残存割合」を示す数値です。1.0が新築時（価値100%）で、年数とともに下がっていき、最終的には0.2（価値20%）が最低限度として設定されています。

重要なのは、構造によってこの補正率の「下がり方のスピード」が異なること。建物の耐用年数（国が定める経済的な寿命の目安）が構造によって違うため、同じ築年数でも評価額の残り方がまったく異なります。

国税庁が定める法定耐用年数（減価償却の計算に使われる年数）と、固定資産税の経年減点補正率の基準となる年数は完全には一致しませんが、考え方の根拠は同じです。木造は耐用年数が短く早く価値が下がる、RC造は耐用年数が長くゆっくり価値が下がる——この差が固定資産税の経年変化の違いを生んでいます。

具体的な経年減点補正率の数値は総務省が定めた「固定資産評価基準」に記載されており、市区町村の担当窓口でも確認できます。おおむね以下のような傾向があります。木造は比較的早く評価額が下がり、軽量鉄骨造は木造より緩やかに、重量鉄骨造はさらに緩やかに、RC造は最もゆっくり下がります。そして最低限度の0.2に達した後は、建物が存在する限り評価額はそれ以上下がりません。

木造住宅の経年減点｜10年・20年・30年後の評価額はどう変わる？

木造住宅（在来工法・枠組壁工法）の経年減点補正率は、構造の中で最も早く下がります。木造の場合、経年減点補正率がおおむね0.2（最低限度）に達するのは築27年前後が目安とされています。

イメージをつかんでもらうために、新築時の再建築費相当額を1,000万円と仮定して、経年減点の効果だけで評価額がどう変化するか見てみましょう（再建築費の変動は考慮しない単純計算です）。

新築時は1,000万円が評価額の基準になります。築10年前後では経年減点補正率が0.6程度になり、評価額は600万円前後に下がります。この段階で固定資産税の建物分は新築時の約60%程度になっています。築20年前後では補正率が0.3〜0.4程度になり、評価額は300万〜400万円前後。築27年以降は補正率が最低限度の0.2に達し、評価額は200万円前後で固定されます。

つまり木造住宅の場合、新築から30年も経てば評価額は新築時の5分の1程度まで下がり、その後は横ばいになるというイメージです。固定資産税の建物分が大幅に減るのは最初の20〜27年の間ということになります。

ただし注意点があります。前述のように、3年ごとの評価替えで再建築費（基準となる建築コスト）が見直されます。近年は建築費が高騰しているため、木造住宅でも評価替えのタイミングで評価額が下がりにくかったり、むしろ上がったりするケースが出ています。「築15年なのに固定資産税があまり下がっていない」という方は、再建築費の上昇が影響しているかもしれません。

軽量鉄骨造の経年減点｜木造より「遅く下がる」ことを知っておく

軽量鉄骨造（肉厚3mm以下の薄い鋼材を使ったプレハブ系住宅）の固定資産税は、木造より評価額が下がるスピードが遅いです。これが冒頭のお客さんの疑問——「軽量鉄骨なのに木造の友人より固定資産税が高い」——の答えです。

軽量鉄骨造の法定耐用年数は、鉄骨の厚みによって異なります。肉厚3mm以下の場合は19年、3mm超4mm以下の場合は27年とされています。これに対して木造の法定耐用年数は22年です。耐用年数が長いということは、それだけゆっくり価値が下がるということで、固定資産税の観点では「長く高い税額が続く」ことを意味します。

固定資産税の経年減点補正率で見ると、軽量鉄骨造が最低限度の0.2に達するのは、厚みにもよりますが概ね築30〜35年前後が目安です。木造より5〜10年程度、最低限度に達するのが遅いイメージです。

築10年時点で比較すると、同じ再建築費の建物でも、木造より軽量鉄骨造のほうが経年減点が少なく、評価額が高めになります。これは「軽量鉄骨造のほうが耐久性が認められているから」ともいえますが、固定資産税の負担という観点では、木造より税額が高い時期が長く続くことになります。

大手ハウスメーカーで建てた軽量鉄骨の家に住んでいる方が「同じ築年数の木造の友人より税額が高い」と感じるのは、この経年減点の差によるものです。「鉄骨だから頑丈＝耐用年数が長い＝評価額が下がりにくい」という関係が成り立っているわけです。

なお、軽量鉄骨造の固定資産税は、火災保険の構造区分（T構造・H構造）とも関係があります。火災保険の構造区分と保険料の違いもあわせて確認しておくと、住居コストの全体像をより正確に把握できます。

重量鉄骨造・RC造の経年減点｜評価額が下がるのに何十年もかかる

重量鉄骨造（肉厚4mm超の厚い鋼材を使った建物）とRC造（鉄筋コンクリート造）は、評価額が最低限度まで下がるのに非常に長い年数がかかります。

重量鉄骨造の法定耐用年数は34年とされています。固定資産税の経年減点でも、最低限度の0.2に達するまでに築40年以上かかるケースが多いです。木造の築27年・軽量鉄骨の築30〜35年と比べると、かなり長い期間にわたって比較的高い評価額が維持される構造です。

RC造（鉄筋コンクリート造）の場合はさらに長く、法定耐用年数は47年とされています。固定資産税の経年減点補正率が最低限度の0.2に達するまでに、概ね築50〜60年以上かかることがあります。築30年のRC造でも、評価額はまだ新築時の50〜60%程度残っているケースもあります。

この「なかなか評価額が下がらない」という特性は、RC造住宅に住む方にとっては長期にわたって固定資産税の建物分が高い状態が続くことを意味します。一方で、資産としての価値が長く維持されるともいえるため、売却時の査定額に有利に働くこともあります。

「RC造の家を建てたが、固定資産税がいつまで経っても下がらない」という声をよく聞きます。これは「RC造の建物は長持ちするという評価の裏返し」と理解することができます。RC造と木造の総合的なコスト比較を考える際は、固定資産税の長期的な差も含めて試算することが重要です。

最低限度「0.2」に達したらどうなる？評価額が止まる仕組み

経年減点補正率が最低限度の0.2に達した後、建物の評価額はそれ以上下がりません。ここで「じゃあ古くなるほど固定資産税は安くなり続けるの？」という疑問を持つ方がいますが、答えはノーです。

最低限度の0.2というのは、建物に構造・屋根・外壁などの主要部分が残っている限り、評価額はゼロにはならないという考え方に基づいています。築50年・60年の建物であっても、固定資産税は完全にはゼロになりません。最低限度に達した後は、3年ごとの評価替えで再建築費が変動しない限り、評価額は横ばいで推移します。

ただし、ここにも注意点があります。近年の建築コスト高騰を受けて、評価替えのタイミングで再建築費が見直されると、最低限度に達した後も評価額が上がることがあります。「もう評価額は下がりきったはず」と思っていたら、評価替えで上がっていた、ということが実際に起きています。

また、増改築を行った場合は、増改築部分が新たに評価されるため、全体の評価額が上がることがあります。大規模なリフォームをした後に固定資産税が上がったという話はよくあることで、これは増改築による評価額の増加が原因です。

さらに、「取壊し予定の建物はどうなる？」という疑問もあります。解体して更地にすると、土地の固定資産税が住宅用地の特例（最大6分の1軽減）から外れて大幅に上がることがあります。古い建物を壊すタイミングは、土地の税負担も考慮して慎重に判断することが重要です。

構造別・築年数別の評価額変化を比べてみる

ここまでの内容を踏まえて、構造別に評価額の変化のイメージを整理します。新築時の再建築費相当額を1,000万円として、経年減点の効果だけで評価額がどう変わるかを示します（再建築費の変動・土地の評価額は含みません）。

築10年時点を比べると、木造は600万円前後、軽量鉄骨造は700万円前後、重量鉄骨造は800万円前後、RC造は850万円前後というイメージになります。同じ新築時の評価額でも、10年後の時点ですでに構造によって150万〜250万円程度の差が開いています。

築20年時点では、木造が350万円前後（下がり方が加速）、軽量鉄骨造が550万円前後、重量鉄骨造が700万円前後、RC造が750万円前後になることが多いです。木造はこのあたりで急激に評価額が下がりますが、鉄骨・RC造はまだ高い水準を維持しています。

築30年になると、木造はすでに最低限度の200万円前後に達し横ばいに。軽量鉄骨造も200万〜300万円程度まで下がる（または最低限度近く）。一方、重量鉄骨造は400万〜500万円前後、RC造は600万〜700万円前後と、まだ相当高い評価額が残っている場合があります。

この差を年間の固定資産税に換算すると（税率1.4%、都市計画税0.3%は別途）、重量鉄骨造とRC造は木造より年間数万円から十数万円高い税額が30年・40年にわたって続くことになります。長期で見ると数十万円〜100万円以上の差になることも珍しくありません。

もちろん、これはあくまでも経年減点の影響だけを見た試算であり、実際には再建築費の見直しや土地の評価額、各種軽減措置の影響も加わります。「構造によって固定資産税の長期負担がこれだけ変わりうる」という大きな傾向をつかむための参考値として理解してください。

固定資産税を左右するその他の要因｜見落としがちなポイント

経年減点以外にも、固定資産税の建物評価額に影響を与える要因がいくつかあります。経年減点の仕組みだけに注目していると見落としがちなポイントを整理します。

新築住宅の軽減措置

新築の一戸建て住宅には、固定資産税の建物分を3年間（長期優良住宅は5年間）、2分の1に減額する軽減措置があります。この軽減措置が終わったタイミングで固定資産税が「急に上がった」と感じる方が多いですが、実際には軽減措置が切れて本来の税額に戻っただけです。新築から3〜5年目以降の税額を見越した資金計画をしておくことが大切です。長期優良住宅の認定を取得すると、この軽減期間が延長されるメリットがあります。

増改築による評価額の増加

リフォーム・増築を行うと、その部分の評価額が新たに加算されます。特に大規模な増築（部屋の追加など）は、建物全体の評価額を大きく引き上げることがあります。一方、内装のみのリフォーム（クロスの張り替え・フローリングの交換など）は、固定資産税に影響しないことが多いです。リフォームを検討する際は、固定資産税への影響も事前に確認しておきましょう。

住宅用地の特例

建物だけでなく、土地の固定資産税にも注意が必要です。住宅が建っている土地（住宅用地）には、200㎡以下の部分は評価額の6分の1、200㎡超の部分は3分の1に軽減される特例があります。建物を解体して更地にすると、この特例が外れて土地の税額が急増します。「古い家を壊して節税したい」と考える方もいますが、土地の税額増加も考慮しないと逆効果になることがあります。

省エネ改修による軽減措置

一定の省エネリフォームを行った場合、翌年度の固定資産税（建物分）が3分の1軽減される措置があります。断熱改修・窓の省エネ化・設備の更新などが対象で、条件を満たせば申告することで軽減を受けられます。これはリフォームのコストを一部回収できる制度として活用できますが、申告が必要なため忘れずに手続きを行うことが重要です。

固定資産税の通知書の見方｜評価額と課税標準額の違いに注意

毎年4〜6月頃に届く固定資産税の課税通知書（納税通知書）には、評価額と課税標準額の両方が記載されていますが、この2つは同じではありません。

評価額は市区町村が算定した建物・土地の価値そのものです。一方、課税標準額は実際に税率をかける元の金額で、各種軽減措置や特例を適用した後の金額です。特に土地については、住宅用地の特例によって課税標準額が評価額より大幅に低くなっています。

「評価額が1,000万円なのに課税標準額が300万円」というケースは、住宅用地の特例が適用されていることを示しています。固定資産税の計算は、この課税標準額に1.4%を掛けて行います。評価額だけを見て「こんなに高いのか」と驚く必要はなく、実際の税額は課税標準額から計算されることを覚えておきましょう。

また、3年ごとの評価替えのタイミングで評価額が変わります。評価替えがあった年の通知書と前回を比べることで、再建築費の変動と経年減点の影響がどのように表れているかを確認できます。「なぜ今年は上がったのか・下がったのか」を把握したい場合は、市区町村の固定資産税担当窓口に問い合わせると詳細な説明を受けられます。

構造を選ぶとき、固定資産税の長期負担も計算に入れる

家を建てる・購入するとき、間取りや外観・設備にはこだわっても、固定資産税の長期的な負担を試算している方は意外と少ないです。でも、30年・40年にわたる固定資産税の総額は、建物の構造によって数十万〜100万円以上変わることがあります。これは決して無視できない金額です。

たとえば、木造とRC造を比べた場合、月々の住宅ローンの返済額が同じでも、固定資産税の差で年間数万円の差が生まれることがあります。30年で計算すると100万円以上の差になることも。「RC造は頑丈で長持ちするから得」という考え方だけでなく、「固定資産税が長期にわたって高い」というコスト面も含めて判断することが大切です。

一方、木造は評価額が早く下がることで固定資産税の負担が軽くなる時期が早く来るメリットがあります。木造・鉄骨・RC造の固定資産税を総合的に比較した記事もあわせてご覧ください。構造ごとの特徴を正しく理解して、長期的なコスト全体を見渡した家づくりの判断ができるようになることが理想です。

また、住宅ローンを組む際も、固定資産税の長期的な負担を月割りで計算に入れた資金計画をしておくことを強くお勧めします。購入後に「ランニングコストが思ったより高かった」という後悔のひとつに、固定資産税の想定が甘かったというケースは決して少なくありません。

「固定資産税が高すぎる」と感じたら？評価額に異議を申し立てる方法

固定資産税の評価額に納得がいかない場合、「固定資産評価審査委員会」への審査申出という制度があります。これは評価額の算定に誤りや不合理な点があると思われる場合に、納税者が申し出ることができる公式な手続きです。

審査申出ができるのは、評価替えが行われた年度（3年に1度）の固定資産税の納税通知書が送られてきた後、一定期間内（多くの市区町村では3か月以内）です。この期間を過ぎると申し出ができなくなるため、「おかしいな」と思ったら早めに動くことが大切です。

手続きの流れとしては、まず市区町村の固定資産税担当窓口で「固定資産評価証明書」を取得し、評価の根拠となった計算内容を確認します。建物の評価であれば、再建築費の計算に使われた単価が適切か、経年減点補正率が正しく適用されているか、などを確認します。明らかな計算ミスや適用誤りが見つかれば、窓口での確認・修正で対応されることもあります。

実際に審査申出まで進む必要があるケースは多くはありませんが、「なぜこの評価額になっているのか」を窓口で確認するだけでも、固定資産税への理解が深まります。特に中古住宅を購入した直後や、大規模なリフォームを行った後は、評価額の内容を確認する習慣をつけておくといいでしょう。

また、ホームインスペクション（住宅診断）を活用して建物の状態を客観的に把握しておくことは、固定資産税の評価内容を理解するうえでも参考になります。建物の構造・劣化の状況を専門家の目で確認しておくことで、評価額の妥当性を自分なりに判断しやすくなります。

まとめ：構造別の経年減点の特徴を正しく理解しよう

固定資産税の建物評価額は築年数とともに下がりますが、その「下がり方のスピード」は構造によって大きく異なります。木造が最も早く（築27年前後で最低限度に到達）、軽量鉄骨が次に（築30〜35年前後）、重量鉄骨・RC造は非常にゆっくりです（築40〜60年以上かかることも）。

ただし、3年ごとの評価替えで再建築費が見直されるため、築年数が経っても評価額が下がらない・むしろ上がることがある点は見落とせません。特に近年の建築コスト高騰の影響で、この傾向は強まっています。

経年減点の仕組みをひとことでまとめるなら、「耐久性が高い構造ほど、固定資産税の負担が長く続く」ということです。RC造や重量鉄骨造は頑丈で資産価値が維持されやすい反面、固定資産税の建物分が長期にわたって高い状態が続きます。木造は早く評価額が下がる半面、耐用年数が短いとみなされているということでもあります。

どの構造が「得か損か」は一概には言えません。固定資産税の長期負担・維持管理費・売却時の査定額・住宅ローンの金利条件など、トータルで比較することが大切です。家づくりや購入の判断をするときは、毎年の固定資産税も「ランニングコストの重要な一部」として計算に組み込んでおきましょう。